분양가 문제로 몇 달간 끙끙 앓던 동탄신도시 주상복합 메타폴리스의 분양가가 윤곽을 드러냈다.

메타폴리스 사업이 토지공사의 프로젝트파이낸싱 사업으로 공공기관 입장에서 분양가에 민감할 수밖에 없다. 지난해 하반기 은평뉴타운ㆍ파주신도시 한라건설 단지 분양가 논란 이후 고분양가에 대한 비난이 높아지고 있어 사업자측으로선 분양가가 ‘뜨거운 감자’였다.

메타폴리스는 분양가상한제 적용을 받지 않아 업체 측에서 자율적으로 가격을 매길 수 있는데 주상복합이어서 일반 아파트에 비해 가격을 높게 매길 수밖에 없는 상황이다. 게다가 동탄 분양 막바지 물량에 상한제가 적용돼 앞서 분양된 일반 아파트 가격이 낮았던 것도 분양가 산정에 부담이 됐다.

업체측이 궁리 끝에 분양신청한 가격은 평당 평균 1560만원으로 평형에 따라 평당 1314만~1790만원이다. 40평대가 평당 1300만∼1500만원대다. 6가구인 98평형이 최고가다.

이같은 분양가는 앞서 분양된 일반 아파트와 비교하면 매우 높은 가격이다. 2005년 10월 분양된 롯데캐슬 43평형이 평당 910만원이었다. 1년 4개월 새 분양가가 60% 가량 오른 셈이다. 동탄의 40평대 이상 시세(평당 1400만원대)보다 평당 100만원 이상 높다.

숫자상으로 보면 ‘높은’ 분양가임에는 틀림없다. 하지만 업체측은 안을 들여다보면 “높은 게 아니다”고 주장한다.

땅값ㆍ건축비, 일반 아파트보다 훨씬 비싸

메타폴리스는 일반 아파트나 다른 주상복합아파트와 다른 특수성이 있다. 우선 가격 책정의 문제다. 우선 땅값이 일반 아파트보다 훨씬 높다. 메타폴리스 자리는 동탄 한가운데 중심상업지역이어서 땅값이 일반 아파트가 들어서는 주거지역보다 훨씬 비싸다.

감정평가를 거쳐 이번 분양가에 반영된 땅값이 평당(공급면적 기준) 600만∼700만원으로 알려져 있다. 이는 일반 아파트 분양가 땅값(200만원대)의 3배수준이다.

주상복합이어서 건축비가 일반 아파트보다 비싸다. 일반 아파트는 벽식구조인데 메타폴리스는 최고 66층까지 올라가는 초고층이어서 벽식구조로는 안된다. 철골조 등으로 지어야하는 것이다. 철골조의 경우 벽식구조보다 공사비가 더 많이 들어간다. 분양가상한제 상의 건축비 기준에서도 철골조의 건축비를 벽식구조보다 16% 높게 책정해뒀다.

분양가상한제를 적용한 판교 중대형 건축비가 평당 600만원이었다. 메타폴리스 건축비를 평당 700만원으로 잡으면 땅값과 건축비를 합친 원가만 평당 1300만∼1400만원이 된다는 계산이 나온다.

게다가 메타폴리스는 타워팰리스ㆍ시티파크 등 다른 주상복합과 또 다른 점이 있다. 일반적인 주상복합아파트는 대개 전체 연면적의 90%를 주거용으로 쓰고 나머지는 오피스텔이나 오피스, 상가 등 상업ㆍ업무시설로 설계한다.

분양가를 높게 받을 수 있는 주거비율이 높을수록 주상복합 사업성이 올라간다. 정부도 지난해 11ㆍ15대책에서 주상복합의 주거비율을 70%에서 90%로 높이도록 한 것도 사업성을 높여 주택공급을 늘리겠다는 것이었다.

하지만 메타폴리스는 주거비율이 39%에 불과하다. 메타폴리스는 단순한 아파트 단지가 아니라 복합단지다. 주상복합아파트 외에 쇼핑몰ㆍ할인점ㆍ영화관ㆍ스포츠센터ㆍ아이스링크ㆍ학원ㆍ클리닉ㆍ미디어센터ㆍ벤처센터ㆍ호텔 등 판매ㆍ영업ㆍ문화ㆍ교육ㆍ복지시설 등이 대거 들어선다. 전체 연면적 24만5000여평 중 주상복합아파트는 9만5000여평이다. 백화점ㆍ할인점ㆍ아이스링크ㆍ호텔 등은 동탄 입주민을 위한 편의시설로 원가 이하에 공급해야한다.

주거비율 39% 불과

주상복합아파트를 팔아서 전체 사업의 수지를 맞춰야하는 것이다. 때문에 전체 사업성을 생각하면 분양가가 올라갈 수밖에 없다는 것이다.

이렇게 분양가가 올라가는 데는 오히려 공공기관인 토지공사의 사업 때문이라는 이야기도 나온다. 민간 업체가 하는 사업이면 이윤만 신경 써 수지가 맞지 않는 시설은 들이지 않아 분양가를 높게 받지 않아도 되는데 공기업이 주도하다 보니 편의시설 등을 제대로 갖추기 위해 돈 안 되는 시설도 들여야하는 것이다.

이 때문에 낮은 분양가로는 복합단지 개발 자체가 어려울 수 있다는 볼멘소리가 나온다.

메타폴리스 분양가 문제는 메타폴리스로 끝나지 않는다. 주택공사의 아산신도시 복합단지 등 현재 진행 중인 복합단지 개발 사업이 모두 앞으로 주상복합아파트 가격 문제로 골치를 앓을 것으로 보인다.

특히 원가로 분양가를 제한하는 분양가상한제가 시행되면 복합단지 수지를 맞추기가 불가능하다는 이야기마저 나온다. 이제 시작된 복합단지 개발 사업이 분양가상한제 타격으로 비틀거릴 것이라는 것이다.

뚝섬이 대표적이다. 뚝섬의 경우 전체 연면적 중 주거면적 비율은 50% 이하다. 상한제로 아파트 분양가에서 비싼 낙찰가의 땅값도 제대로 챙기기 어려운 상황이다.